RECUPERAÇÃO DO ITBI PAGO A MAIOR

O ITBI é o imposto municipal que incide sempre que houver operação de transferência de bens imóveis, de direitos reais sobre imóveis e cessão de direitos.

Para facilitar o entendimento, a principal causa de pagamento do ITBI é a compra e venda de imóvel.

Ou seja, se você está pensando em comprar um imóvel, precisa entender um pouco sobre o ITBI, pois esse conhecimento evitará que você faça pagamentos indevidos, preparando-se, assim, para eventuais surpresas que certamente irão ocorrer.

Uma dessas surpresas surge no momento que você vai declarar para o Fisco que adquiriu o imóvel tal por X reais.

Eis um exemplo real de atuação do nosso escritório junto à Prefeitura do Rio de Janeiro: o cliente ‘F’ comprou um imóvel por R$ 300.000,00, declarando este valor no momento de emissão da guia de ITBI, mas o município jogou o valor para R$ 1.200.000,00, quadruplicando a base de cálculo do ITBI.

Mas será que a base de cálculo do ITBI pode ser definida previamente pelos municípios independente do negócio jurídico de compra e venda celebrado?

Essa prática é muito comum, mas está errada e cabe a você decidir se vai continuar pagando além do devido.

O fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário.

De acordo com o Código Tributário Nacional, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Entretanto, segundo o STJ, a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, não estando vinculada ao valor venal do IPTU.

Tomando como exemplo a compra e venda, a base de cálculo do ITBI é, em regra, o preço declarado pelas partes no negócio jurídico celebrado.

As partes são livres para fixar o preço no contrato de compra e venda, o que pode sofrer influência de inúmeras situações, como a localização do bem e a condição financeira do vendedor no momento do negócio.

Porém, o valor dos bens imóveis é determinado pelas condições de mercado e não necessariamente condiz com o preço praticado.

Em tais hipóteses, não se pode presumir a má-fé do contribuinte, por isso, se o município não concorda com o valor declarado, deverá abrir um processo administrativo para arbitrar nova base de cálculo ao ITBI.

Logo, não pode o município fixar previamente o valor que serve de base ao ITBI.

Como o caso foi decidido pelo STJ em sede de recurso repetitivo, a decisão deve ser obrigatoriamente observada por todo o Poder Judiciário.

Contudo, não vincula a administração pública, o que dá brecha para os municípios continuarem adotando uma base prévia maior que a devida, como ocorreu no caso do nosso cliente ‘F’.

Como o nosso cliente é uma pessoa bem antenada, procurou o nosso escritório para promover a redução do valor do ITBI.

Desse modo, foi feito um requerimento de revisão de valor venal junto à Prefeitura do Rio de Janeiro, que alterou a base de cálculo do ITBI de R$ 1.200.000,00 para R$ 680.000,00, reduzindo praticamente à metade o valor a ser recolhido.

Bom, você já entendeu que saber mais sobre o ITBI e buscar os seus direitos beneficia e muito o seu bolso, evitando-se pagamentos indevidos.

Agora você deve estar se questionando como fica a diferença, pois apesar da redução, o município não utilizou o valor real da compra e venda.

Saiba que é possível buscar a diferença na justiça. Isto é, pode ser feita uma ação para declarar que o valor real da compra e venda foi de R$ 300.000,00, tendo o adquirente do imóvel o direito de ser restituído da diferença paga a maior.

A verdade, infelizmente, é que poucos contribuintes reclamam e correm atrás dos seus direitos, o que acaba por compensar a conduta adotada pelos municípios.

Mas nem tudo está perdido, meu amigo!

Agora você já sabe a importância de contar com um advogado tributarista para virarmos o jogo a favor dos contribuintes.

E aí, já se deparou com a prefeitura da sua cidade fixando base ao ITBI maior que o valor efetivo da transação?

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